Lex Koller : qui peut acheter un logement à Lausanne depuis l'étranger
Le régime en vigueur distingue moins les nationalités que les domiciles. Il est aujourd'hui plus ouvert qu'on ne le croit — et sur le point de se refermer : le Conseil fédéral a mis un durcissement substantiel en consultation le 15 avril 2026.
Si vous êtes ressortissant de l'UE ou de l'AELE et domicilié en Suisse, ou si vous détenez un permis C quelle que soit votre nationalité, vous n'êtes pas une « personne à l'étranger » : vous achetez à Lausanne sans autorisation, comme un ressortissant suisse.
Dans les autres cas, l'acquisition d'un logement est soumise à autorisation cantonale, et cette autorisation n'est pas délivrée pour un pied-à-terre ou une résidence de vacances à Lausanne.
Qui est une « personne à l'étranger »
La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, adoptée le 16 décembre 1983 et en vigueur depuis le 1er janvier 1985, poursuit un objectif énoncé à son article premier : prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse. Elle ne raisonne pas par nationalité seule.
| Situation | Statut LFAIE | Achat d'un logement à Lausanne |
|---|---|---|
| Ressortissant UE ou AELE domicilié en Suisse | Non assujetti | Libre |
| Titulaire d'un permis C, toute nationalité | Non assujetti | Libre |
| Ressortissant d'un État tiers domicilié en Suisse sans permis C | Assujetti | Autorisation requise |
| Étranger domicilié à l'étranger, quelle que soit sa nationalité | Assujetti | Autorisation requise |
| Société dont le siège est à l'étranger, ou société suisse sous contrôle étranger | Assujetti | Autorisation requise |
L'autorisation relève de l'autorité cantonale. Pour un immeuble situé dans le canton de Vaud, la compétence appartient à l'administration cantonale, saisie par le notaire au moment de l'instrumentation.
Le point aveugle : Lausanne n'est pas une commune touristique
Une confusion revient constamment. Deux textes distincts encadrent l'immobilier de villégiature en Suisse, et ils ne s'appliquent pas au même objet.
| Loi Weber (LRS) | Lex Koller (LFAIE) | |
|---|---|---|
| Objet | La construction de résidences secondaires | L'acquisition par des personnes à l'étranger |
| Critère | Le taux communal de résidences secondaires | Le domicile et le statut de l'acquéreur |
| À Lausanne | Aucune restriction : la ville est sous le seuil de 20 % | Régime pleinement applicable |
Autrement dit, le fait que Lausanne échappe à la loi Weber ne facilite en rien l'achat par un non-résident. L'autorisation d'acquérir un logement de vacances n'existe que dans les communes désignées comme touristiques par le droit cantonal, et dans la limite de contingents annuels. Lausanne, commune urbaine, n'entre pas dans ce périmètre. Le détail du régime des résidences secondaires est traité dans notre page résidences secondaires et loi Weber.
Ce qui est libre aujourd'hui, et ne le restera peut-être pas
Le régime actuel comporte deux ouvertures importantes, souvent méconnues. Une personne à l'étranger peut acquérir sans autorisation des immeubles destinés à l'exercice d'une activité commerciale, artisanale ou libérale — y compris à des fins de pur placement de capitaux. Elle peut également détenir sans restriction des parts de sociétés immobilières cotées en bourse ou de fonds immobiliers.
Ce sont précisément ces deux ouvertures que le Conseil fédéral entend refermer.
Le durcissement en préparation
Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a ouvert une procédure de consultation sur un avant-projet de révision de la LFAIE, close le 15 juillet 2026. Le contexte est celui de la pénurie de logements. Les quatre axes annoncés :
| Mesure | Portée |
|---|---|
| Autorisation pour les résidences principales des ressortissants d'États hors UE/AELE | Extension du régime d'autorisation à des acquisitions aujourd'hui possibles |
| Fin de l'acquisition d'immeubles commerciaux à des fins de pur placement | L'achat ne serait plus admis que pour un usage propre et opérationnel |
| Restriction des logements de vacances | Réduction des contingents cantonaux |
| Soumission à autorisation des parts de sociétés immobilières cotées | Fermeture de la voie indirecte |
Un précédent mérite d'être rappelé : le Conseil fédéral avait mis en consultation un projet de durcissement comparable en 2017. Massivement critiqué, il y avait renoncé le 20 juin 2018. Le sort de l'avant-projet de 2026 n'est donc pas acquis.
Le calendrier politique éclaire la démarche. La révision s'inscrivait dans les mesures accompagnant l'initiative « Pas de Suisse à 10 millions ! », soumise au peuple le 14 juin 2026 et rejetée par 54,8 % des votants, avec un refus unanime des cantons romands. Le rejet de l'initiative ne met pas fin au projet de révision, qui suit son propre cheminement, mais il en modifie l'arrière-plan.
Un signal cantonal à ne pas négliger
Sans attendre la révision fédérale, certains cantons ont durci leur pratique. Depuis le 26 janvier 2026, le registre foncier du Valais a donné instruction aux notaires de ne plus instrumenter d'acte de vente — y compris vente à terme ou promesse de vente — pour l'acquisition d'une résidence principale lorsque l'acquéreur étranger ne dispose pas d'un domicile légal et effectif en Suisse au moment de la signature.
Cette pratique ne s'applique pas au canton de Vaud. Elle illustre en revanche un point pratique majeur : la séquence entre l'obtention du permis de séjour et la signature de l'acte n'est plus une simple formalité, et il devient risqué de signer avant d'être effectivement domicilié.
Questions fréquentes
J'ai un permis B et je suis Français. Puis-je acheter à Lausanne ?
Oui, librement. Un ressortissant de l'UE ou de l'AELE domicilié en Suisse n'est pas une personne à l'étranger au sens de la LFAIE : aucune autorisation n'est nécessaire.
Je suis britannique, américain ou canadien avec un permis B. Suis-je concerné ?
Oui. Un ressortissant d'un État qui n'est membre ni de l'UE ni de l'AELE, domicilié en Suisse mais sans permis d'établissement C, reste assujetti au régime d'autorisation.
Puis-je acheter un pied-à-terre à Lausanne en résidant à l'étranger ?
Non. L'autorisation pour un logement de vacances n'existe que dans les communes touristiques désignées, sous contingent annuel. Lausanne n'en fait pas partie.
Le rejet de l'initiative « Pas de Suisse à 10 millions » annule-t-il la révision ?
Non. L'initiative a été rejetée le 14 juin 2026 par 54,8 % des votants, mais la révision de la LFAIE suit une procédure distincte. La consultation s'est achevée le 15 juillet 2026 et le message au Parlement reste attendu.
Quand les nouvelles règles s'appliqueraient-elles ?
Aucune date n'est arrêtée. Une entrée en vigueur en 2027 a été évoquée, mais elle suppose l'aboutissement du processus parlementaire, et un référendum reste possible. Jusque-là, le droit actuel s'applique intégralement.
Les autres guides
Méthodologie et sources
État du droit. Cette page décrit le droit en vigueur au 12 août 2026. L'avant-projet de révision présenté est un texte en consultation, non applicable.
Limites. La qualification d'une situation individuelle au regard de la LFAIE relève de l'autorité cantonale et, en pratique, du notaire instrumentant. Cette page ne remplace pas une consultation juridique. Le périmètre des communes touristiques vaudoises au sens de la LFAIE est fixé par le droit cantonal et doit être vérifié au cas d'espèce.
Sources primaires
- Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, RS 211.412.41) et ordonnance du 1er octobre 1984 (OAIE).
- Conseil fédéral, communiqué du 15 avril 2026 sur l'ouverture de la consultation relative au durcissement de la lex Koller.
- Chancellerie fédérale, résultats de la votation du 14 juin 2026.
- Canton du Valais, pratique du registre foncier applicable depuis le 26 janvier 2026.
- Analyses de PwC Suisse et de cabinets d'avocats suisses publiées après le 15 avril 2026, pour la lecture des axes de révision.
Derniere mise a jour : 12 aout 2026