Le coût réel d'un achat à Lausanne, au-delà du prix affiché

La question se pose toujours dans le mauvais sens. On demande « combien de pour cent faut-il prévoir en plus » alors que la bonne démarche consiste à faire établir un devis chiffré par le notaire sur le prix effectif, avant de signer. Ce qui suit décrit chaque poste, qui le fixe, qui le paie et où le vérifier — sans reproduire de barème, parce que les barèmes vaudois changent et qu'un taux périmé fait mal calibrer un plan de financement.

Un achat immobilier en Suisse, en trois idées

1. C'est l'inscription au registre foncier qui transfère la propriété, pas la signature. Tant que l'inscription n'est pas opérée, vous n'êtes pas propriétaire.
2. L'acte doit être authentique. Le notaire n'est pas une couche administrative ajoutée à la vente : il en est la condition de validité.
3. Les frais d'acquisition se paient en liquidités. Les banques n'acceptent en principe pas de les financer par l'emprunt : ils s'ajoutent aux fonds propres et doivent être disponibles le jour de l'acte.

Poste par poste

Les droits de mutation

C'est le poste principal. Le droit de mutation frappe le transfert de propriété immobilière à titre onéreux et se calcule sur le prix — ou sur la valeur du bien lorsque celle-ci excède manifestement le prix annoncé, l'administration n'étant pas liée par une sous-évaluation. Dans le canton de Vaud, il comporte une part cantonale et une part revenant à la commune ; c'est ce qui explique que le coût d'un transfert ne soit pas identique partout dans le canton. Le montant applicable à un achat lausannois se vérifie auprès de l'Administration cantonale des impôts ou du notaire, sur la base du prix réel.

La législation vaudoise prévoit des allègements pour certaines opérations — transferts entre proches, partages successoraux, opérations sans changement économique réel de propriétaire. Ces régimes sont d'interprétation stricte. Ne bâtissez jamais un plan de financement sur une exonération non confirmée par écrit.

Les émoluments du registre foncier

Perçus par le canton pour l'inscription elle-même, selon un tarif cantonal. Ils sont supportés par l'acquéreur.

Les honoraires du notaire

Rémunèrent l'instrumentation de l'acte : vérification de l'identité et de la capacité des parties, examen de l'état du registre foncier — servitudes, gages, restrictions de droit public —, rédaction et lecture de l'acte, réquisition d'inscription, gestion des fonds, règlement des impôts et émoluments. Sur un achat en PPE, il contrôle également l'acte constitutif et le règlement, ce qui rejoint les points traités sur notre page consacrée à la PPE et aux charges. Le notaire est choisi d'un commun accord entre les parties ; il n'est le conseil ni de l'une ni de l'autre.

La cédule hypothécaire

Si vous empruntez, la banque exige une garantie réelle sur l'immeuble, matérialisée par une cédule. Deux cas aux conséquences très différentes :

• Des cédules existent déjà pour un montant suffisant : elles sont transférées à votre créancier, et les frais restent modestes.
• Il faut en constituer une nouvelle ou en augmenter le montant : l'opération est authentifiée et inscrite, et génère émoluments et honoraires calculés sur le montant du gage, pas sur le prix d'achat.

Posez la question dès la première visite : quelles cédules grèvent l'immeuble, et pour quel montant ? L'information figure à l'extrait du registre foncier, et elle peut créer un écart sensible entre deux biens affichés au même prix.

La commission de courtage

Elle est due par le mandant, c'est-à-dire en principe le vendeur (art. 412 ss CO). Elle ne fait donc pas partie du budget de l'acquéreur, sauf mandat de recherche conclu par ce dernier.

Une spécificité lausannoise : le délai qui n'est pas un frais

Sur certaines transactions portant sur des immeubles de logements loués, le droit vaudois ouvre aux communes un droit de préemption au titre de la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL, RSV 840.15). Lorsqu'il s'applique, il n'ajoute rien à la facture, mais il ajoute un délai au calendrier — et une incertitude sur l'issue de l'opération.

Cela ne concerne pas l'achat d'un appartement en PPE pour y habiter. Cela concerne les immeubles locatifs, et c'est un point à qualifier avec le notaire dès le premier échange. Nous le détaillons sur notre page consacrée à l'investissement immobilier à Lausanne.

Ce que le budget d'acquisition ne comprend pas

• Les fonds propres. Ce n'est pas un frais mais un apport. La pratique bancaire suisse, encadrée par les directives d'autorégulation de l'Association suisse des banquiers, exige qu'une part du prix soit financée sur fonds propres, dont une fraction ne peut pas provenir du 2ᵉ pilier (LPP). Un retrait ou une mise en gage du 2ᵉ pilier emporte des conséquences fiscales et prévoyantielles qui se calculent avant l'opération.
• L'amortissement. Charge périodique convenue avec l'établissement prêteur, et non coût d'entrée.
• Les charges de la première année : charges de PPE, assurance du bâtiment, impôt foncier communal, et — spécificité suisse — la valeur locative, revenu imposable théorique que génère l'occupation de son propre logement.
• Les travaux votés avant votre acquisition dans une PPE. Qui les supporte dépend de ce que prévoit l'acte : faites-le régler noir sur blanc.

Le calendrier d'une acquisition lausannoise

1. Accord sur le prix et désignation du notaire par les parties.
2. Qualification juridique de l'objet : PPE ou immeuble locatif, servitudes, cédules existantes, application éventuelle de la LPPPL.
3. Devis de frais chiffré par le notaire et accord de financement écrit de la banque.
4. Projet d'acte transmis aux parties avec l'extrait du registre foncier et l'état des charges.
5. Signature de l'acte authentique.
6. Réquisition d'inscription, versement du prix, paiement des impôts et émoluments.
7. Inscription au registre foncier : c'est là que vous devenez propriétaire.

Questions fréquentes

Quel pourcentage faut-il prévoir en plus du prix ?

La seule réponse honnête est : celui que le notaire chiffre sur votre dossier. Le montant dépend du prix, de la commune, de la présence ou non de cédules existantes et de la structure de l'opération. Un pourcentage appliqué à l'aveugle induit systématiquement en erreur.

La répartition des frais est-elle négociable ?

Oui. L'usage vaudois met les droits de mutation, les émoluments et le notaire à la charge de l'acquéreur, mais cette répartition relève de la liberté contractuelle et figure dans l'acte. Sur un bien qui se vend lentement, c'est un levier réel.

Peut-on emprunter pour payer les frais ?

En règle générale non. Les établissements demandent qu'ils soient couverts par des fonds propres disponibles le jour de l'acte.

Je ne suis pas domicilié en Suisse : cela change-t-il le budget ?

Cela change surtout le calendrier et la faisabilité. Une autorisation peut être requise au titre de la LFAIE, avec le délai correspondant — voir notre page sur la Lex Koller et celle destinée aux acquéreurs non résidents et nouveaux arrivants.

Pour aller plus loin

Pour situer votre budget dans le marché lausannois, consultez notre comparatif des quartiers.

État en août 2026. Les barèmes cantonaux, les tarifs du registre foncier et les tarifs notariaux sont révisables : seuls les documents publiés par l'État de Vaud font foi à la date de votre opération. Ce contenu est informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un conseil fiscal. Sources : Code des obligations (RS 220), Code civil suisse (RS 210), Administration cantonale des impôts et registre foncier du canton de Vaud, loi vaudoise 840.15 (LPPPL).