Observatoire · Lausanne et district
Un marché qui se lit d’abord par ce qui manque
Prix, loyers, production de logements : à Lausanne, tout découle d’un seul chiffre, et ce chiffre est proche de zéro. Voici les données officielles, avec leur date de relevé et leur source, sans commentaire de conjoncture.
Dernière mise à jour : août 2026Prochaine édition : printemps 2027Périmètre : commune et district de Lausanne
Taux de logements vacants — l’échelle va de 0 à 2 %
Un marché du logement est considéré comme équilibré à partir de 1,5 % de logements vacants. Le canton de Vaud n’a plus atteint ce seuil depuis 1999. Pour y revenir aujourd’hui, il lui manquerait environ 2 700 logements. Le district de Lausanne est à moins de la moitié du seuil, et il y est stable.
Lausanne en chiffres
Statistique Lausanne, millésime 2024 · OFS, population résidante permanente 2024
Le premier fait à retenir tient dans la cinquième tuile. Lausanne est une ville de locataires : trois logements sur quatre le sont. Cela change la nature du marché de l’achat, qui porte sur une fraction étroite du parc, et qui explique pourquoi les prix lausannois se comparent mal à ceux d’une commune de couronne où la propriété est la norme.
Le second est le nombre de logements récents. Sur plus de 82 000 logements, environ 2 500 datent d’après 2020. Le parc est ancien, ce qui pèse à la fois sur les charges de copropriété et sur les travaux de rénovation énergétique à anticiper.
La tension, district par district
Statistique Vaud · relevés au 1er juin 2024 et 2025, repris par BCV Immobilier
| District | 2024 | 2025 | Tendance |
|---|---|---|---|
| Lausanne | 0,6 | 0,6 | stable |
| Ouest lausannois | 0,5 | 0,5 | stable |
| Lavaux-Oron | 0,8 | 0,6 | −0,2 |
| Gros-de-Vaud | 0,7 | 0,8 | +0,1 |
| Morges | 1,0 | 0,9 | −0,1 |
| Jura-Nord vaudois | 1,2 | 0,9 | −0,3 |
| Riviera-Pays-d’Enhaut | 0,8 | 0,9 | +0,1 |
| Broye-Vully | 1,3 | 1,2 | −0,1 |
| Aigle | 1,8 | 1,4 | −0,4 |
| Nyon | 1,2 | 1,4 | +0,2 |
| Seuil d’équilibre : 1,5 %. Aucun district vaudois ne l’atteint. | |||
Où en est le relevé le plus récent
Au 1er juin 2026, le canton compte 3 907 logements vacants, soit un taux de 0,87 %, en recul de 25 unités sur un an. Le district de Lausanne reste stable. Les mouvements se sont produits ailleurs : l’Ouest lausannois se détend légèrement, de 0,47 % à 0,67 %, tandis que Lavaux-Oron devient le district le plus tendu du canton à 0,64 %. La Broye-Vully reste le plus accessible, à 1,35 %.
Sur les 3 907 logements recensés, 1 172 sont proposés uniquement à la vente et 2 735 à la location ou sur les deux marchés. Les trois et quatre pièces dominent nettement ce parc vacant, avec 1 043 et 840 unités.
Une donnée moins commentée mérite l’attention d’un investisseur : les surfaces commerciales et industrielles vacantes du canton passent de 285 288 m² en 2025 à 374 007 m² en 2026. La pénurie est un phénomène du logement, pas de l’immobilier en général.
Les prix, et de combien ils ont bougé
Indices de prix de transaction Wüest Partner, publiés par BCV Immobilier · exercice 2025
| District | Maisons individuelles | Appartements en PPE |
|---|---|---|
| Lausanne | +7,7 | +4,1 |
| Ouest lausannois | +6,5 | +6,5 |
| Aigle | +9,0 | +6,1 |
| Riviera-Pays-d’Enhaut | +9,0 | +3,2 |
| Broye-Vully | +8,5 | +2,8 |
| Morges | +8,4 | +2,7 |
| Gros-de-Vaud | +7,8 | +3,0 |
| Jura-Nord vaudois | +6,8 | +5,8 |
| Lavaux-Oron | +5,5 | +3,5 |
| Nyon | +4,3 | +4,5 |
| Objet de référence : logement de cinq ans, standard usuel, microsituation moyenne. PPE de 110 m² nets, sans garage ni place de parc. | ||
Ce que le tableau dit de Lausanne
Deux segments qui divergent. Les maisons individuelles ont pris 7,7 % sur l’année, plus vite que la moyenne cantonale. Les appartements en PPE ont progressé de 4,1 %, dans la moyenne. L’écart s’explique par la rareté : le district compte très peu de villas, et chaque mise en vente se heurte à une demande qui n’a pas d’alternative.
Sur le niveau, et non plus sur l’évolution : les logements en propriété du district se situent environ 30 % au-dessus de la moyenne cantonale. Lausanne figure, avec Jouxtens-Mézery, parmi les 10 % de communes les plus chères du canton.
Pourquoi cet observatoire ne publie pas de prix au m² lausannois
Les estimateurs en ligne annoncent des valeurs allant de 11 000 à 13 000 francs le mètre carré selon la source consultée. L’écart entre ces publications dépasse 15 %, ce qui rend le chiffre inexploitable pour décider quoi que ce soit. Ces modèles reposent sur des annonces, c’est-à-dire sur des prix demandés, pas sur des prix payés.
Les indices Wüest Partner repris ci-dessus reposent en revanche sur des prix de transaction et sur un objet de référence défini. Ils disent moins de choses, mais celles qu’ils disent sont vérifiables. Un prix au mètre carré moyen à l’échelle de Lausanne mélangerait de toute façon Ouchy et les hauts de la ville, deux marchés sans rapport l’un avec l’autre.
Ce qui va sortir de terre, et quand
BCV Immobilier · production attendue 2025-2026, durées de permis relevées du T1 2025 au T1 2026
La corrélation est nette et vaut la peine d’être posée : plus un district est urbanisé, plus l’obtention d’un permis y est longue. Lausanne est à 194 jours, l’Ouest lausannois à 189, tandis que la Broye-Vully est à 129 et Aigle à 127. Ce n’est pas une question de complexité technique mais d’opposition aux projets résidentiels.
Conséquence directe pour un acheteur : l’offre neuve ne se rétablira pas à court terme dans le district. Un projet annoncé aujourd’hui produit des logements habitables dans trois à cinq ans, dans le meilleur des cas. Les arbitrages se font donc sur le parc existant.
Le marché locatif
Office fédéral du logement, taux hypothécaire de référence · OFS, indice des loyers
Le taux hypothécaire de référence fixé par l’Office fédéral du logement s’établit à 1,25 %. C’est le taux qui commande les hausses et les baisses de loyer applicables en cours de bail : tant qu’il ne bouge pas, un locataire en place n’a pas de levier de baisse fondé sur ce motif, et un bailleur n’a pas de motif de hausse à ce titre.
L’indice des loyers est relevé par l’OFS quatre fois par an, en février, mai, août et novembre. Il constitue le sous-indice le plus lourd de l’indice des prix à la consommation, avec une pondération d’environ 20 %.
Sur le terrain lausannois, la conséquence de la vacance à 0,6 % est mécanique : le renouvellement du bail est le moment où le loyer se réajuste au marché, et la rotation est faible parce que les locataires en place n’ont nulle part où aller. Un même immeuble peut ainsi présenter des loyers du simple au double selon l’ancienneté du bail.
Ce qu’il faut compter en plus du prix
Administration fédérale des contributions, millésime 2025 · droit cantonal vaudois
Les droits de mutation vaudois représentent 2,2 % de la valeur vénale au niveau cantonal, auxquels s’ajoute une part communale pouvant porter le total à environ 3,3 %. Sur un objet à un million de francs, cela représente de l’ordre de 33 000 francs, indépendamment des frais de notaire et de registre foncier.
Côté impôt ordinaire, le taux communal de Lausanne s’élève à 78,5 points, pour une moyenne cantonale de 69,4. La commune se situe au 278e rang sur environ 300 communes vaudoises. Ce point pèse dans un arbitrage entre Lausanne et une commune de la couronne, davantage que la différence de prix au mètre carré.
Enfin, les exigences de fonds propres relèvent des directives applicables au financement hypothécaire : 20 % au minimum, dont au moins la moitié ne peut pas provenir du deuxième pilier. Pour un appartement à un million, l’apport se situe donc autour de 200 000 francs avant frais d’acquisition.
Comment lire ces chiffres selon votre position
Lecture éditoriale — ne constitue pas un conseil en investissement
Vous achetez pour habiter
La vacance à 0,6 % signifie que vous n’aurez pas de marge de négociation sur un bien correctement positionné. En revanche, le parc étant ancien, l’état réel du bâtiment et le fonds de rénovation de la PPE sont vos deux vrais leviers de prix.
Vous vendez
La hausse de 4,1 % sur les PPE en 2025 est une moyenne de district, pas une garantie sur votre bien. Un objet positionné 15 % au-dessus du marché de son secteur peut ne recevoir aucune visite pendant des semaines, dans un marché pourtant tendu.
Vous investissez
Les rendements lausannois sont comprimés par le niveau des prix d’achat. L’argument n’est pas le rendement courant mais la quasi-absence de vacance locative et la solvabilité des locataires. Le ratio prix/loyer se dégrade nettement sur les grands logements.
Vous arrivez de l’étranger
L’acquisition d’un logement par une personne domiciliée hors de Suisse est encadrée par la Lex Koller. Le régime dépend de votre permis de séjour et de l’usage du bien. À vérifier avant toute offre, pas après.
Sources et méthode
Chaque chiffre de cette page provient d’une source primaire identifiée
Sources utilisées
- Statistique Vaud — enquête annuelle sur les logements vacants, relevée au 1er juin. Annuel · publication en juillet
- Statistique Lausanne — parc de logements, bâtiments, construction. Annuel
- Office fédéral de la statistique — population résidante permanente, statistique des bâtiments et des logements, indice des loyers. Annuel, sauf loyers : trimestriel
- Wüest Partner, via BCV Immobilier — indices de prix de transaction par district et par segment. Annuel · publication en juin
- Office fédéral du logement — taux hypothécaire de référence. Trimestriel
- Administration fédérale des contributions — taux d’imposition communaux. Annuel
Ce que cet observatoire ne fait pas
Il ne publie pas de prix au mètre carré issus d’estimateurs automatiques, parce que ces modèles s’appuient sur des prix demandés et divergent entre eux de plus de 15 % sur Lausanne. Il ne commente pas la conjoncture du mois, parce qu’une donnée annuelle ne se lit pas à cette fréquence. Il ne compare pas les communes entre elles sur des séries qui ne sont pas construites pour cela.
Rythme de publication
Cette page est mise à jour deux fois par an. L’édition de référence paraît en septembre ou octobre, quand les logements vacants et le parc de logements sont publiés. Une mise à jour plus légère intervient au printemps, sur les indices de prix et le marché locatif. La date de dernière mise à jour figure en haut de page.
Questions fréquentes
Quel est le taux de logements vacants à Lausanne ?
Le district de Lausanne affiche un taux de 0,6 % au dernier relevé disponible, stable d’une année sur l’autre. Le canton de Vaud est à 0,87 % au 1er juin 2026. Le seuil considéré comme représentatif d’un marché équilibré est de 1,5 %, et le canton ne l’a plus atteint depuis 1999.
De combien les prix ont-ils augmenté à Lausanne ?
Sur l’année 2025, les indices Wüest Partner donnent une progression de 7,7 % pour les maisons individuelles et de 4,1 % pour les appartements en PPE dans le district de Lausanne. La hausse des PPE est proche de la moyenne cantonale, celle des villas lui est supérieure.
Combien de logements neufs sont attendus à Lausanne ?
Environ 410 nouveaux logements par an sont attendus dans le district en 2025 et 2026, en majorité dans le segment locatif. La moyenne annuelle était de 640 entre 2020 et 2024, soit un recul d’environ un tiers.
Pourquoi les prix au m² varient-ils autant selon les sites ?
Parce que la plupart des chiffres publiés proviennent de modèles d’estimation alimentés par des annonces, c’est-à-dire par des prix demandés et non par des prix effectivement payés. Ces modèles divergent entre eux de plus de 15 % sur Lausanne. Les indices de transaction, plus fiables, portent sur un objet de référence défini et publient des évolutions plutôt que des niveaux.
Quels frais s’ajoutent au prix d’achat dans le canton de Vaud ?
Les droits de mutation représentent 2,2 % au niveau cantonal, avec une part communale pouvant porter le total à environ 3,3 % de la valeur vénale. S’y ajoutent les frais de notaire et de registre foncier, ainsi que l’exigence de fonds propres d’au moins 20 %, dont la moitié au minimum hors deuxième pilier.
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